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城市细胞“病变”
靠城市拆迁来“理清”产权并“终结”房屋的衰败,并不是中国城市的历史经验。
“古代是嫡长子继承制,不像现在大家都有继承权,都均分。”泉州市城市规划设计研究院的一位负责人对本刊记者说。
中国有一句老话:“福贵不过三。”这在家庭房屋的使用状况上能得到真实反映——即便是大户人家,随着家庭成员的增加,隔上几代人就会出现住房不敷使用的状况,届时,分家析产、各置家业成为必须。在这个过程中,房屋产权的稳定及公平交易的保障十分重要。
现存大量明清及民国时期的房契表明,房屋产权的流通是产权人之间的自由契约行为,出售或出租房屋的情况普遍,房屋质量因此而得以维持。由于房屋的流通是产权人的自发行为,产权交易基本上以院落为单位,城市发展因此保持固有肌理,得以自然生长,多样性的孕育成为可能。
新中国成立之初,政府部门对既有的城市不动产进行了清管,发放房地产所有证。1954年宪法规定,国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。这样的制度设计促进了产权人自我修缮房屋并爱惜其名下资产。
可是,在极左时期,私有住宅的产权体系遭到破坏,私房或被充公,或被违法侵占,大杂院和危房问题由此产生。文革结束后,对私房政策的落实经历了漫长过程,房屋质量加速恶化。
在这样的情况下,官方启动大规模危改计划,面对拆迁的强势,老房子虽然身处黄金宝地,也无人敢买、无人敢修。
1952年的调查资料显示,北京城区危险房屋仅为城区旧有房屋的4.9%。而到1990年,北京市房管部门的统计显示,旧城内平房总量为2142万平方米,其中三、四、五类房(一般损坏房、严重损坏房和危险房)为1012万平方米,占平房总量的50%左右。
此后,北京市掀起两轮大规模危旧房改造,传统四合院民居被成片拆除,在尚未被拆除的民居中,产权关系之混乱沉疴难愈。其中,1958年遗留的经租房问题尚未解决;公私房混合院落大量存在;自管公房、直管公房管理无序,私搭乱建泛滥。
房屋是城市的细胞,财产权是细胞之核,细胞核一旦病变,就会危及城市躯体。如何修复在极左时期被破坏的房屋产权体系,是中国城市面对的一大难题。“这个问题不解决,不论政府多么重视老城保护,其自身的衰败和死亡都无法避免。”赵燕菁说。
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